Hypotheek en belasting: wat mag je aftrekken?

Heb je een eigen woning met een hypotheek? Dan heeft dat gevolgen voor je aangifte inkomstenbelasting. Vaak in je voordeel, maar alleen als je het goed invult. In dit artikel zetten we de belangrijkste punten op een rij.

Hypotheekrenteaftrek

De rente die je betaalt over de hypotheek op je eigen woning mag je onder voorwaarden aftrekken van je inkomen. Dat levert een belastingvoordeel op. In 2026 is dat voordeel maximaal 37,56% van de betaalde rente, ook als je in de hoogste belastingschijf valt.

Om de rente te mogen aftrekken, moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan. De belangrijkste:

• de woning is je hoofdverblijf, je woont er dus echt
• je hebt de lening gebruikt om de woning te kopen, te verbouwen of te onderhouden
• voor leningen vanaf 2013: je lost de hypotheek in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair af
• je trekt de rente maximaal 30 jaar af

Het eigenwoningforfait

Tegenover de renteaftrek staat het eigenwoningforfait. Dat is een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen, omdat je in je eigen huis woont. Het is een percentage van de WOZ-waarde. Voor de meeste woningen is dat in 2026 0,35%. Bij een WOZ-waarde van € 400.000 tel je dus € 1.400 bij je inkomen op.

Weinig of geen hypotheek meer?

Is je hypotheek (bijna) afgelost, dan kan het eigenwoningforfait hoger zijn dan je aftrekbare rente. Tot voor kort hoefde je dat verschil dan niet bij te tellen. Die regeling, de Wet Hillen, wordt stap voor stap afgebouwd. Daardoor betaal je de komende jaren geleidelijk meer belasting over je eigen woning, ook als je geen hypotheek meer hebt.

Welke kosten mag je aftrekken?

Naast de rente mag je in het jaar waarin je de hypotheek afsluit ook een aantal financieringskosten aftrekken:

• advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek
• taxatiekosten
• notariskosten voor de hypotheekakte
• de afsluitprovisie
• de kosten van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Niet aftrekbaar zijn onder meer de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte (de akte waarmee het huis van eigenaar wisselt) en de makelaarskosten voor de aankoop.

Waar het vaak misgaat

• aftrekbare kosten bij aankoop of oversluiten worden vergeten
• bij samenwonen wordt de aftrek niet slim verdeeld tussen de fiscale partners
• na een verhuizing wordt de oude en nieuwe woning niet goed ingevuld
• een deel van de hypotheek is gebruikt voor iets anders dan de woning, zoals een auto
• een verbouwing wordt niet goed verwerkt in de eigenwoningschuld

Tip: verdeel de aftrek slim

Ben je fiscaal partner, dan mag je de hypotheekrente en het eigenwoningforfait vrij tussen jullie verdelen. Afhankelijk van jullie inkomens kan dat een verschil maken in de totale belasting en in eventuele toeslagen.

De regels rond de eigen woning veranderen vaak. Een jaarlijkse controle voorkomt dat je geld laat liggen.

Met Aangifte Particulier verzorgen we je aangifte inkomstenbelasting, inclusief je eigen woning en hypotheek. Neem contact op als je net een huis hebt gekocht of je hypotheek hebt overgesloten, dan kijken we samen wat je mag aftrekken.

De bedragen en regels in dit artikel gelden voor 2026 en zijn bedoeld als algemene uitleg. Wat voor jou geldt, hangt af van je persoonlijke situatie.